「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」まとめ
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、国土交通省住宅局により発行されたものです。同ガイドラインはPDFファイルで173ページとかなりの量ですが、重要な情報が記されています。
では原状回復の骨格ともいえる同ガイドラインの概要に注目してみましょう。構成は前書きと3つの章、Q&Aそして参考資料です。
■前書き
・ガイドラインの位置づけ
前書き部分にはガイドライン作成の背景と目的が記されています。ガイドライン作成の背景は、賃貸住宅退去時における原状回復のトラブル急増です。
そしてガイドラインの目的は、原状回復にかかる契約関係、費用負担等を明確にし、賃貸住宅契約を適正化する事です。
その後ルールの見直しや判例の追加が行われ、平成23年8月に再改定版が発行されています。
・ガイドラインのポイント
重要な点として、ガイドラインで原状回復の定義が挙げられています。それは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」です。
■第1章「原状回復にかかるガイドライン」
・第1章前半は「原状回復にかかるトラブルの未然防止」
１．物件の状態を確認しよう
原状回復にかかるトラブルの未然防止になる具体的な提案としては、入居時に物件の状態をガイドラインに記載してあるチェックリストに基づき確認しておく事です。
原状回復をめぐるトラブルにおいて大きな原因になるのが「入居時や退去時の物件の状態の確認が不十分だった」ということがあります。
損耗箇所については平面図に記入したり、写真を撮ったりするとトラブルにもなりにくいです。さらに、トラブルになってしまった時に証拠資料として起訴などにも活用できますので、迅速なトラブル解決においても効果的なので、入居時・退去時は必ず写真を撮っておくのをおすすめします。
２．契約条件を開示し、双方で確認しよう
契約条件を賃貸借契約時に明記し、双方が確認しておく事も薦められています。原状回復にかかる費用は入居時はかからないものの、退去時は賃借人がある程度負担する可能性のある費用なので、家を借りるかどうか決めるときに判断材料にもなります。そこで、退去時ではなく、入居時にしっかり契約内容については双方で確認してく必要があります。
・契約終了時の原状回復の考え方を共有しよう
第1章の後半は、「契約の終了に伴う原状回復義務の考え方」という見出しです。この考え方に基づき賃借人負担対象事象やその範囲が説明されています。
１．建物が消耗してしまうことと、そのスピードを知ろう
ここでは建物は経年劣化により価値が減少する、という点がポイントになります。ガイドラインでは建物の消耗の内容を以下のように２つに分類しています。
①賃借人の通常の使用により生ずる損耗
②賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗
① は賃借人に原状回復義務はなく、②は原状回復義務が生じます。
トラブルにならないためにも「“賃借人の原状回復義務”とはなにか」（リンク）について理解しておく必要があります。
２．賃借人の負担がどのような場合、どこまで必要なのか知ろう
原状回復をめぐるトラブルで多いのが、必要以上のハウスクリーニングを要求され、費用負担額に納得がいかない。というものです。
ガイドラインでは基本的に「賃借人が“通常”と思われる使い方以上の使い方や暮らし方をした場合に破損や劣化した部分に関しては元通りにする必要がある」としています。
つまり、それ以外の経年劣化による消耗部分まで、新品への交換や修理をする必要はないのです。
■第2章「トラブルの迅速な解決にかかる制度」
・様々な手段で一刻も早くトラブルを解決しよう
第2章では、タイトルの通りトラブル発生時に利用可能な制度が説明されています。トラブルは最終的に裁判に持ち込まれる事になりますが、費用や時間面で現実的ではありません。
そこで60万円以下の訴訟では簡易裁判所の少額訴訟手続の活用が有効です。また国民生活センターや消費生活センター、弁護士会等の利用も薦められています。
さらに、地方公共団体の相談窓口への相談も、一つのトラブル解決方策として挙げられています。
■Q&A
Q&Aでは合計17の具体的な状況に関わる質問が挙げられています。例えば「建物を借りる時どんな事に気を付けたらよいか」、「敷金とはどのようなお金なのか」等です。
また「原状回復工事を賃借人が行う、あるいは賃借人が業者を指定できるのか」といった質問もあります。いずれの質問からも、トラブルを解決する考え方や参考となる指針を学び取る事が出来ます。
■第3章「原状回復にかかる判例の動向」
・原状回復で実際にトラブルになってしまった例を具体的に知ろう
第3章では、裁判における争点と過去の事例が扱われています。
争点は主に
①修繕対象の損耗が通常の使用により生ずる損耗を超えるか否か
②損耗が通常使用による場合でも特約により賃借人が原状回復義務を負うか否か
の2点となっています。そして具体的な事案と争点となった部位を含め、42の事例が列挙されています。
■参考資料
ガイドラインの最後の部分は下記の8つの参考資料が掲載されております。
① 国民生活センター等における敷金精算をめぐる苦情・相談の件数
平成17～21年度の間の上記件数が集計されています。件数は15000件前後で推移しています。
② 民間賃借住宅市場の実態調査結果
入居者の過失等による修繕の発生割合や、発生が多い箇所等の統計が挙げられています。また敷金返還の現状や修繕費用の統計も載せられています。
③ 少額訴訟手続きについて
60万円以下の金銭トラブルで利用可能な、少額訴訟手続きの概要や特徴が説明されています。
④ 民事調停の概要
訴訟よりも簡単・安価・早期解決が可能な民事調停についての説明です。
⑤ 賃借住宅標準契約書
賃借住宅契約書と、作成にあたっての注意点が解説されています。
⑥ 定期賃借住宅標準契約書
定期賃借住宅契約書と、作成にあたっての注意点が解説されています。
⑦ 資材価値等が記載されている資料名
経済調査会や建設物価調査会発行の刊行物名が記載されています。
⑧ 減価償却資産の耐用年数に関する省令
木造・合成樹皮造の事務所用建物24年、ガス設備15年、等の耐用年数表です。
参考：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
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