原状回復が必要となるのはどのような場合か
家を借りると原状回復義務というものが発生します。物件に入居した時点でなかった床や壁の傷や凹み、エアコンや給湯器などの故障を招いてしまった場合に原状回復しなければなりません。今回は、“どのような場合に原状回復が必要になるのか”ということについてです。
借りた当時の状況まで戻す必要はない
本来であれば、大家さん（賃貸人）が支払うべきだったハウスクリーニング代を賃借人が支払わされたり、必要のない高い修理費用を請求されてしまって、敷金が返ってこなかった。というようなことが起こることがあります。そのような場合はそのまま受け入れるのではなく、原状回復義務がないことを証明する必要があります。
原状回復の基本
原状回復の基本的な考え方として、3つ記述していきます。
第1に、退去する際の通常損耗等の復旧に関しては、貸主が行うことが基本とされています。
つまり、故意や過失がなく、通常の使用によって古くなってしまったものの復旧に関しては、家を貸した貸主が復旧を自分で行うということです。
第2に、入居期間中に必要な修繕に関しては、貸主が行うことが基本とされています。
入居期間に修繕が必要になる状態というのは、例えば、給湯器などの付帯設備等が雨漏り、地震・台風等で破損した場合などです。賃借人は上記のような不具合を賃貸人に報告する義務もあります。
第3に、上記と異なる特約を定めるのであれば、貸主と借主の両方の明確な合意が必要とされています。
つまり、第1と第2で定めた基本的なこと以外に特約を定めたいというのであれば、家を貸した貸主と家を借りた借主が明確な合意をしなければならないということです。
何か不明な点があれば、上記3つに当てはめてみると、原状回復義務があるのかどうか、判断することができます。
原状回復義務の問題でお互いが納得できるように
原状回復義務に関して、お互いが納得した形で賃貸契約を結びたければ、契約前から退去時にかけて正しい契約を結んでおくことが必要です。契約前に宅地建物取引業者又は、貸主は、原状回復に関する基本的な考え方を借主に説明する必要があります。
物件確認
契約前の説明が完了したら入居前に立ち会いによる物件確認を行いましょう。宅地建物取引業者・貸主と借主は、入居前に部屋の状況を立ち会いによって確認し、記録を十分にしておきます。
入居中の確認事項について
借主に関しては、契約内容やルールをしっかりと確認し、管理者として適切に家を利用しましょう。
例えばですが、入居中に何かしらの物が壊れてしまった場合、不動産管理業者や貸主に相談し、修繕に関してアドバイスをもらいましょう。
退去時の物件確認
退去時に関しては、立ち会いによる物件確認を行ってもらいましょう。
不動産管理業社・貸主と借主は、退去する際の部屋の状況などを立ち合いにより十分に確認する必要があります。
まとめ
賃借人が原状回復しなければならないのは、故意・過失によって物を壊してしまった場合です。原状回復義務という言葉を、そのまま理解すれば、借りた当時の状態まで戻すという意味にも理解できますが、その点については正しく理解しなければいけません。
認識の違いにより問題にならないためにも、契約時に双方か納得のもと原状回復について話し合っていれば、お互いが納得する形で契約を終えることができます。
原状回復について、詳しく知りたい場合は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」という原状回復についての義務と考え方をまとめた国土交通省公式の資料があるので、こちらを読めば全体像を認識することができます。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html（リンク）
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